Как проверить застройщика перед покупкой квартиры в новостройке

В Казахстане брать деньги за квартиру в строящемся доме имеет право только застройщик, у которого есть разрешение на привлечение денег дольщиков. Все такие разрешения собраны в официальном реестре долевого строительства — сейчас это 557 объектов у 93 застройщика в 18 городах. Проверка застройщика — это в первую очередь проверка по этому реестру. Ниже — что именно смотреть и в каком порядке.

Шаг 1. Проверяйте БИН из договора, а не название бренда

Крупный застройщик строит через несколько юрлиц: у одного холдинга в реестре бывает десяток компаний с разными названиями. Договор вы подписываете с одной конкретной — и именно её БИН должен стоять в реестре напротив вашего дома. Возьмите БИН из проекта договора и введите его в бесплатную проверку: она покажет, есть ли компания в реестре, сколько у неё объектов и в каких городах.

Шаг 2. Убедитесь, что ваш дом есть в реестре — именно ваша очередь

Реестр учитывает не жилой комплекс целиком, а каждую очередь, блок или дом отдельно. Разрешение на первую очередь ничего не говорит о третьей. На странице ЖК в нашем каталоге все объекты реестра перечислены по отдельности — найдите свой в каталоге жилых комплексов.

Шаг 3. Посмотрите схему гарантии

У каждого объекта в реестре указано, чем защищены деньги дольщиков: участием банка второго уровня (364 объекта сейчас), гарантией единого оператора жилищного строительства (81 объект) или разрешением местного исполнительного органа без отдельного гаранта (112 объектов). Что означает каждая схема и что должно быть написано в договоре — в разборе схем гарантии.

Шаг 4. Сверьтесь с перечнем недобросовестных застройщиков

Уполномоченный орган ведёт официальный перечень недобросовестных застройщиков. Сейчас у компаний из перечня 0 объектов с действующими записями в реестре. Мы публикуем перечень как есть, без своих оценок — смотрите чёрный список и сверяйте статус юрлица на дату договора: статусы меняются.

Шаг 5. Проверьте дату разрешения и старт продаж

В реестре у объекта есть дата выдачи разрешения и дата старта продаж. Договор, заключённый до разрешения, — повод задать вопрос: до этой даты застройщик не имел права брать деньги дольщиков. Обе даты показаны на странице каждого ЖК.

Шаг 6. Прочитайте плановый срок ввода правильно

Срок в реестре — плановая дата, которую подал сам застройщик. Факта ввода дома в эксплуатацию реестр не содержит: прошедшая дата не означает просрочку, а будущая — не гарантия. Сейчас у 165 объектов плановая дата уже позади, а квартиры ещё продаются — часть из них давно заселена, часть строится. Запросите у застройщика акт ввода в эксплуатацию; подробнее — о сроках ввода.

Шаг 7. Посмотрите, как объект продаётся во времени

Реестр показывает только состояние «сейчас». Мы снимаем его срез каждую ночь с 4 июля 2026 — 81 срезов, — поэтому в платформе видно, растёт ли число договоров по каждому ЖК. У 76 объектов с прошедшим сроком ввода договоры не менялись ни в одном срезе: реестр не знает, сдан ли дом, но спросить застройщика, почему продажи стоят, стоит до сделки, а не после.

Чего не покажет ни реестр, ни мы

Качество стройки, финансовое состояние компании, рыночные цены и то, будет ли дом сдан вовремя. Мы не публикуем оценок надёжности и не советуем, у кого покупать: только данные реестра и то, что из них следует напрямую. Цен в долевом реестре нет вовсе — единственные официальные цены публикуются по субсидированной ипотеке «Наурыз».

Частые вопросы

Где посмотреть, есть ли застройщик в реестре долевого строительства?

В официальном реестре долевого строительства Республики Казахстан. На developers.kz проверка по БИН бесплатна и без регистрации: покажет объекты компании, схему гарантии и статус в перечне недобросовестных застройщиков.

Что важнее проверить — бренд или юрлицо?

Юрлицо. Договор заключается с конкретной компанией, и разрешение выдано ей. У одного бренда в реестре бывает десяток юрлиц с разной историей.

Если плановый срок ввода прошёл, дом проблемный?

Не обязательно. Реестр хранит только плановую дату, факта ввода в нём нет. Сейчас 165 объектов стоят с прошедшей датой при живых продажах — среди них и заселённые дома. Запросите акт ввода в эксплуатацию.

Можно ли узнать цену квартиры из реестра?

Нет: застройщики не подают цены в реестр долевого строительства. Официальные цены есть только по субсидированной ипотеке «Наурыз».

Ещё в справочнике: Схемы гарантии, Как устроен реестр, Сроки ввода, Как читать продажи.